ביטוח משכנתא: אפשר לשלם פחות על אותו כיסוי

כמעט כל מי שלוקח משכנתא חותם על ביטוח בסניף, באותו יום, בין עשרות טפסים אחרים. זה נוח, וזה גם הרגע שבו הכי מעט אנשים עוצרים לשאול כמה זה עולה ואם יש חלופה. ביטוח משכנתא הוא תשלום שמלווה אתכם עשרים או שלושים שנה, ולכן גם הבדל קטן בחודש מצטבר לסכום משמעותי.

במאמר הזה נסביר ממה הביטוח מורכב, מה הבנק רשאי לדרוש ומה לא, איך המחיר נקבע, ואיך מחליפים בלי להישאר בלי כיסוי אפילו יום אחד.

ממה מורכב ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא הוא שם כללי לשני ביטוחים נפרדים: ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה. כל אחד מהם מגן על דבר אחר, ואפשר לעשות כל אחד מהם בחברה אחרת.

• ביטוח חיים למשכנתא הוא ביטוח ריסק (ביטוח חיים בלי חיסכון, שמשלם רק במקרה פטירה). אם אחד הלווים נפטר, חברת הביטוח משלמת לבנק את יתרת ההלוואה, והמשפחה נשארת בדירה בלי חוב. סכום הביטוח יורד עם השנים, יחד עם יתרת המשכנתא.
• ביטוח מבנה למשכנתא מכסה את הקירות, הגג, הצנרת והמערכות הקבועות של הדירה מפני נזקים כמו שריפה, נזקי מים או רעידת אדמה. הוא לא מכסה את התכולה, כלומר רהיטים, מכשירי חשמל ותכשיטים. את התכולה מבטחים בנפרד.

מי שרוצה כיסוי רחב יותר לבית, כולל תכולה וצד ג׳, יכול לחבר את ביטוח המבנה לפוליסה אחת של ביטוח דירה מבנה ותכולה. הבנק צריך רק שהחלק של המבנה יעמוד בדרישות שלו.

מה הבנק רשאי לדרוש, ומה הבחירה שלכם

הבנק רשאי לדרוש שתהיה לכם פוליסת ביטוח חיים ופוליסת ביטוח מבנה כתנאי להלוואה. הוא אינו רשאי להתנות את המשכנתא בכך שתקנו את הביטוח דווקא דרך סוכנות הביטוח שלו.

בפועל זה עובד כך. אתם רוכשים פוליסה בכל חברת ביטוח, דרך סוכן או ישירות. הפוליסה צריכה לעמוד בתנאים שהבנק מפרסם, למשל סכום ביטוח שמכסה את ההלוואה ותקופה שמכסה את כל משך ההחזר. חברת הביטוח מוציאה המחאת זכויות (מסמך שקובע שאם יקרה מקרה ביטוח, הכסף יועבר קודם לבנק, עד גובה החוב), והבנק מקבל אותה ומשעבד את הפוליסה לטובתו. מבחינת הבנק, הוא מוגן בדיוק באותה מידה.

יש עוד שני פרטים שכדאי להכיר. הראשון, אפשר להחליף ביטוח גם אחרי שהמשכנתא כבר רצה, כל עוד הפוליסה החדשה עומדת בדרישות הבנק. השני, כשיתרת ההלוואה כבר נמוכה מאוד, ייתכן שהבנק לא ידרוש יותר ביטוח חיים. כדאי לבדוק את זה מול הבנק כשהמשכנתא מתקרבת לסופה.

"הבנק צריך לדעת שהדירה והחוב מבוטחים, הוא לא צריך לבחור בשבילכם את חברת הביטוח."

איך נקבע המחיר של ביטוח חיים למשכנתא

המחיר של ביטוח חיים למשכנתא נקבע בעיקר לפי גיל, עישון, מצב בריאותי ויתרת ההלוואה. ההבדלים בין חברות על אותו פרופיל יכולים להיות משמעותיים, ולכן ההשוואה שווה את הזמן.

• גיל. ככל שהלווה מבוגר יותר, הסיכון גבוה יותר והפרמיה עולה.
• עישון. מעשנים משלמים פרמיה גבוהה יותר. מי שהפסיק לעשן לפני תקופה מסוימת יכול לבקש לעדכן את הסיווג, לפי כללי החברה.
• מצב בריאותי. נקבע לפי הצהרת בריאות (שאלון על מצבכם הרפואי). מצב רפואי מסוים עלול להוסיף תוספת לפרמיה, ולכן חשוב לענות בדיוק.
• יתרת ההלוואה ומשכה. ככל שהיתרה גבוהה יותר והתקופה ארוכה יותר, הסיכון של חברת הביטוח גדל.
• חלוקה בין הלווים. כשיש שני לווים, אפשר לבטח כל אחד על חלק מההלוואה או את שניהם על מלוא הסכום. זה משנה גם את המחיר וגם את ההגנה למשפחה.

יש מחשבון ממשלתי באתר רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון שמאפשר לראות את התעריפים בביטוח חיים למשכנתא בחברות השונות. הוא טוב לקבלת כיוון. המחיר הסופי נקבע אחרי הצהרת הבריאות.

ריסק משתנה או קבוע: מה מתאים למשכנתא

בביטוח חיים למשכנתא יש בדרך כלל שתי שיטות תמחור: פרמיה משתנה, שמתעדכנת כל שנה לפי הגיל, ופרמיה קבועה לתקופה מסוימת. אין תשובה אחת נכונה, זה תלוי בגיל, בתקציב ובמשך ההלוואה.

בפרמיה משתנה משלמים מעט בשנים הראשונות, והתשלום עולה עם הגיל. מצד שני, סכום הביטוח יורד עם יתרת ההלוואה, כך שלעיתים העלייה מתמתנת. זה מתאים למי שמצפה לפרוע את המשכנתא מוקדם, או שרוצה תשלום נמוך בהתחלה.

בפרמיה קבועה משלמים יותר בהתחלה, אבל התשלום לא עולה בתקופה שנקבעה. זה מתאים למי שמעדיף ודאות בתקציב ומתכנן להחזיק את ההלוואה לאורך זמן. לפני שבוחרים, כדאי לבקש מהסוכן טבלה שמראה את סך התשלומים הצפוי לאורך כל התקופה בשתי השיטות.

מי שכבר יש לו ביטוח חיים פרטי צריך לבדוק גם אותו. לעיתים ריסק קיים יכול לשמש גם למשכנתא עם המחאת זכויות, ולעיתים מספיק להגדיל אותו במקום לקנות פוליסה נוספת.

ביטוח מבנה למשכנתא: ערך כינון ולא שווי שוק

ביטוח מבנה מחושב לפי ערך כינון, כלומר כמה יעלה לבנות מחדש את הדירה, ולא לפי המחיר ששילמתם עליה. בהרבה מקרים ערך הכינון נמוך משווי השוק, ולכן גם סכום הביטוח.

ערך כינון הוא עלות הבנייה מחדש של המבנה: חומרים, עבודה ומערכות. מחיר הדירה בשוק כולל גם את הקרקע, את המיקום ואת הביקוש באזור, ואלה לא נהרסים בשריפה. דירה בחיפה ודירה באותו גודל במרכז יכולות להיות שונות מאוד במחיר, ודומות מאוד בעלות הבנייה.

שתי טעויות נפוצות כאן. הראשונה היא לבטח לפי סכום ההלוואה או מחיר הקנייה, ולשלם פרמיה על סכום שלא צריך. השנייה היא לבטח בסכום נמוך מדי. בביטוח חסר (סכום ביטוח נמוך מהשווי האמיתי) החברה עלולה לשלם רק חלק יחסי מהנזק. כדאי לבדוק את סכום ביטוח המבנה פעם בכמה שנים, במיוחד אחרי שיפוץ.

ביטוח משכנתא דרך הבנק או דרך סוכן

ההבדל בין שתי הדרכים הוא בעיקר בהשוואה ובליווי, לא בכיסוי עצמו. שתיהן יכולות לתת פוליסה שעומדת בדרישות הבנק.

אנחנו לא אומרים שהבנק תמיד יקר יותר. לפעמים ההצעה שלו טובה. הדרך היחידה לדעת היא להשוות את אותו כיסוי בדיוק, עם אותם סכומים ואותה תקופה.

איך מחליפים ביטוח משכנתא בלי פער בכיסוי

מחליפים בסדר הנכון: קודם פוליסה חדשה מאושרת ומשועבדת לבנק, ורק אחר כך ביטול הישנה. יום אחד בלי ביטוח חיים או מבנה הוא סיכון מיותר, וגם הבנק עלול לפנות אליכם אם הפוליסה המשועבדת בוטלה בלי תחליף.

1. 01אספו את פרטי ההלוואה: יתרה, מסלולים, תקופה ושמות הלווים. את זה מקבלים מהבנק או מהאתר שלו.
2. 02בקשו מהבנק את רשימת הדרישות לפוליסת חיים ולפוליסת מבנה.
3. 03השוו הצעות על אותו כיסוי בדיוק. בביטוח חיים, מלאו הצהרת בריאות מלאה ומדויקת.
4. 04קבלו אישור בכתב על הפוליסה החדשה, כולל המחאת זכויות לטובת הבנק.
5. 05העבירו את המחאת הזכויות לבנק, וחכו לאישור הבנק שהפוליסה החדשה נקלטה.
6. 06רק עכשיו בקשו לבטל את הפוליסה הישנה, ושמרו את אישור הביטול.
7. 07בדקו בחודש הבא שהחיוב הישן אכן נעצר ושהחדש יורד כמתוכנן.

חשוב לזכור: מעבר לביטוח חיים חדש כולל הצהרת בריאות חדשה. אם המצב הבריאותי השתנה מאז שלקחתם את המשכנתא, ייתכן שההצעה החדשה תהיה פחות טובה, ואז נכון להישאר בפוליסה הקיימת. כל מקרה נבדק לגופו.

מומלץ לחזור על ההשוואה כל כמה שנים, ובכל שינוי משמעותי: מחזור משכנתא, פירעון חלקי, הפסקת עישון או שיפוץ. אם אתם בשלב של משפחה מתרחבת, כדאי לקרוא גם את רשימת הבדיקה לבית עם תינוק חדש, ואת המדריך שלנו על ביטוח בריאות כפול, כי ביטוחים שנמכרו יחד עם המשכנתא הם מקור נפוץ לכפילויות. כשתרצו לעשות השוואה, קבעו פגישה במשרד בחיפה או בזום.

שאלות נפוצות